Pok nepremičninskega balona

Kot sem opazil, se sedaj ponovno veliko ljudi sprašuje, kdaj bo počil novi “nepremičninski balon” in se bodo nepremičnine zopet močno pocenile, tako kot po letu 2008.

Večina je sicer prepričanih, da se bo to slej ko prej zgodilo in da tako visoke cene stanovanj niso vzdržne. Glede na to, koliko plač moraš dati za nakup novega, 70 m2 velikega stanovanja, je menda slovenski nepremičninski trg med najdražjimi v Evropi. Za nakup 70 m2 velikega novega stanovanja je potrebno pri nas dati že skoraj 9 povprečnih letnih bruto plač oziroma 13 povprečnih letnih neto plač. In če predpostavimo, da lahko z našo povprečno plačo, ki je sedaj okrog 1200 €, z velikim odrekanjem privarčuješ na mesec morda četrtino, je potem dejansko potrebno varčevati 52 let, torej več kot je celotna delovna doba! Očitno bo potem res potrebno pri nas čim prej močno dvigniti delovno dobo, sicer ljudje v celem življenju ne bodo privarčevali niti za navadno stanovanje, kljub vsemu napredku in tehnološkemu razvoju!

vir: Finance

Da je stanje pri nas tako, je krivda po moje nekaj tudi na strani države, saj niso na tem področju naredili čisto nič in je vse skupaj povsem prepuščeno trgu, oziroma bolje rečeno raznim lobijem in interesnim združenjem. Svoje k temu prispeva še odsotnost kakršnegakoli resnega nepremičninskega davka pri nas. V zadnjem času pa so cene nepremičnin pognali v nebo zlasti poceni krediti in 0% obrestna mera na bančne depozite, kar varčevalce prisili v iskanje bolj donosnih in tudi tveganih naložb. Pri nas že tradicionalno večina ob tem pomisli najprej na nepremičnine. Torej konverzija denarja in prihrankov v beton in zidake.

Po mojem mnenju pa ni nujno, da bo ta “nepremičninski balon” tudi zares počil. Skoraj bolj verjeten se mi zdi tokrat scenarij, da bomo čez nekaj let za denar dobili od 30% do 50% manj, kot dobimo danes in sicer zaradi razvrednotenja oziroma devalvacije, ki je že in še bo posledica prekomernega tiskanja denarja (pravilneje rečeno ustvarjanja novega denarja v obtoku). Torej je v današnji ceni nepremičnin že vračunana visoka prihodnja inflacija! To tiskanje denarja poteka že nekaj let, pospešek pa je dobilo z epidemijo Covid-19. V takem primeru potem današnje cene stanovanj pri nas izpadejo precej realne oziroma se bodo lahko do leta 2025 podražile še za nadaljnjih 30% ali celo več na bolj zaželjenih lokacijah, če se bo nadaljevalo obdobje poceni denarja ter lahko dostopnih hipotekarnih kreditov. In po napovedih oziroma bolje rečeno grožnjah centralne banke v Frankfurtu se bo to nadaljevalo vsaj še nekaj let. Za mlajše generacije prava katastrofa, saj do lastne nepremičnine praktično ne bodo mogli več priti in bodo celo življenje prisiljeni živeti kot podnajemniki, ki ne bodo mogli privarčevati ničesar. Kaj bodo potem na stara leta, ko pokojnina ne bo zadostovala več niti za pokritje najemnine, povprečna življenjska doba pa bo 100 let, se verjetno sedaj ne sprašuje nihče. Verjetno vsi potihem upajo na legalizacijo evtanazije.

Dodatno k visoki rasti cen nepremičnin prispeva dejstvo, da se nepremičnine čedalje bolj prodajajo kot investicije, saj poskušajo ljudje tudi na tak način ohraniti vrednost prihrankov, ki jih najeda finančna represija – razlika med 0% obrestno mero na banki in inflacijo. V takem primeru sama cena nepremičnine niti ni toliko pomembna, bolj je pomembno to, da se nepremičnine še naprej dražijo z vsaj 10 do 20% letno. Čim več, tem bolje. To je Kitajski model investiranja oziroma vlaganja v nepremičninsko piramidno shemo, pri čemer na Kitajskem vsaj gradijo tudi nove nepremičnine, pri nas pa se večinoma samo dražijo obstoječe. Glede na to, da je pri nas na bankah menda že čez 25 milijard evrov prihrankov, je goriva za rast cen nepremičnin še zelo veliko.

V primeru, da bi morale centralne banke zaradi zelo visoke inflacije na hitro in močno dvigniti obrestne mere ali pa če bi prišlo do hujše, dlje časa trajajoče recesije, ko bi ljudje masovno izgubljali službe, pa seveda ni povsem nemogoč tudi pok nepremičninskega balona in ponovitev leta 2008. Ta scenarij bodo po mojem mnenju tokrat poskušali preprečiti na vse možne načine, saj je spomin na leto 2008 še svež. V tem primeru bi bile v velikih težavah zelo hitro tudi številne banke in države, ki so zadolžene še bistveno bolj kot leta 2008. Močan dvig obrestnih mer, pri tako visokem dolgu, pa po mojem mnenju ni verjeten scenarij, saj to bi takoj pomenilo pok vseh premoženjskih balonov, ki so nastali v obdobju izredno poceni denarja. Ampak obdobje zategovanja pasu je očitno daleč za nami. Sedaj smo v obdobju prekomernega tiskanja denarja in poceni kreditov. Nova divja 20 leta.

V zadnjem času se veliko govori tudi o velikem resetu, domnevni ideji svetovnih elit, katere glavni moto naj bi bil “You’ll own nothing and you’ll be happy.”

V osnovni naj bi šlo tu za idejo (nekateri bi temu rekli teorijo zarote), da navadni ljudje prihodnosti ne bi imeli v lasti nič.

V ZDA in še marsikje po svetu se že dogaja, da veliki nepremičninski investicijski skladi s pomočjo natiskanega denarja in hipotekarnimi krediti z 0% obrestno mero masovno kupujejo stanovanja in hiše za oddajo. V Nemčiji imata Deutche Wohnen in Vonovia v lasti 550.000 stanovanj. To se kar sklada z idejo velikega reseta, saj so tudi na tak način nepremičnine čedalje dražje in nedostopne, tako da že sedaj marsikomu ne ostane nič drugega kot drag najem. Če pride do naslednje finančne krize in bodo ljudje zopet masovno ob stanovanja in hiše, bodo ti skladi potem lahko poceni pokupili še vse to. In glede na to, da se kljub domnevni gospodarski rasti življenjski standard ljudi bistveno sploh ne viša, ali pa celo pada, se zdi, da si bodo v prihodnosti lastniško stanovanje ali hišo lahko privoščili samo še redki, ostali pa bodo prisiljeni celo življenje živeti v najemu. Sodobni sužnji, ki bodo lahko upravljaji samo še z daljinskim upravljalnikom od televizije in pakirali škatle v Amazonovih centrih za izpopolnitev.

Ima pa ta ideja velikega reseta vsaj eno dobro plat.

Oporoke prihodnosti bodo zelo kratke.

Opomba:
Banka Slovenije je še do prek kratkim trdila, da slovenske nepremičnine niso precenjene, nakar so ploščo obrnili in sedaj trdijo, da so že precenjene. Kaj je razlog za tako hitro spremembo mišljenja, ne vem. Po moje so tudi sami spoznali, da zaradi monetarne politike ECB nepremičninska mrzlica pri nas dobiva še močan pospešek in poskušajo na tak način vsaj nekoliko zavreti rast cen nepremičnin. Ampak to bo marsikoga samo še bolj prepričalo v tem, da se bodo nepremičnine še naprej močno dražile in to s stopnjo od 10 do 20% letno. Torej bolje kupiti danes zelo drago stanovanje, kot naslednje leto, ker bo isto drago stanovanje še vsaj za 10% dražje.

Uradno priznana inflacija pri nas je že 5%, dejanska verjetno bližje 10%. Obresti na bančne depozite so še naprej 0,1% ali še manj. V takem ekonomskem okolju se zdi stanovanjski kredit z 2% fiksno obrestno mero ali celo še manj dobesedno razprodaja, pa ne glede na to kako drage nepremičnine se kupuje s temi krediti. Marsikdo ob tem tudi računa, da bo te kredite pomagala odplačati dolgoletna visoka inflacija, nekako tako, kot se je to zgodilo v Jugoslaviji. In to je povsem možen in realen scenarij.

Veselo po nove hipotekarne kredite, dokler traja razprodaja! Priložnost zamujena…

Leta 2022 bo kot kaže še veselica na našem nepremičninskem trgu. Če seveda ECB ne bo dvignila ključne obrestne mere na 5% ali še več. Kar pa kot rečeno praktično ne more, saj se ta hišica iz kart (kreditov) v hipu sesuje. Bolj verjetno se bodo zaradi dragih nepremičnin zvišale močno tudi najemnine, zaradi tega se bo še dodatno zvišala inflacija, zaradi visoke inflacije bodo morali dvigovati plače in inflacijski cikel se bo ponovil. Prekomerno ustvarjanje novega denarja ima očitno vedno enak učinek. Tu se kaj dosti ni spremenilo od časov Jugoslavije.

Kako bo izgledal naš nepremičninski trg leta 2025, si težko predstavljam, ne bom pa nič presenečen, če se bodo kupci takrat stepli za vsako nepremičnino, ki se bo znašla na trgu in katere vrednost ne bo nekaj kratnik realne tržne vrednosti.

Nepremičninska mrzlica ni posledica ekonomskega razcveta (klicaj!) ampak posledica panike zaradi prekomernega tiskanja denarja in posledično visoke inflacije.

Preberi še:
Kdo vse tiska denar?
Investicijske nepremičnine

Oddajte komentar

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Komentirate prijavljeni s svojim WordPress.com računom. Odjava /  Spremeni )

Google photo

Komentirate prijavljeni s svojim Google računom. Odjava /  Spremeni )

Twitter picture

Komentirate prijavljeni s svojim Twitter računom. Odjava /  Spremeni )

Facebook photo

Komentirate prijavljeni s svojim Facebook računom. Odjava /  Spremeni )

Connecting to %s


%d bloggers like this: